产业勾地案例(产业地产)

房地产的核心能力,随着黄金时代到白银时代、从活下去再到后疫情时代,核心能力是随着大势在逐渐变化的。

在房地产的黄金时代,只要盖的出来,就不愁卖。工程作为最末端,需要向前推动,也是最后执行层,需要推动前端的事情,对设计、成本、前期提出需求,保证工期和质量。所以工程总的升职速度是最快的。那时候大多项目总和城市总都是工程出生,而即使现在工程出生的项目总也占着很大的比例。这也是一种延续。

地产经过2008年的低潮期后,营销,和规划设计,被逐步认识到其作用。营销人的春天来临,销售回款成了重中之重。做营销锻炼人,需要更强的目标导向和执行力,待人接物更加游刃有余,之前接触到一些营销转投资,升项目总的同行,真是目标导向,能屈能伸的典范。

而规划设计在产品溢价、高低配上、以及成本的节约上起了很大作用。早年的住宅偷面积,商办二变三,半地下车库等等,所有偷出来的面积都是增加的货值,所有省出的地下面积和层高及开挖量都是降低的成本,到施工图阶段所说的成本优化,和前期比其实少了一个量级。这些无不体现出规划设计的重要性。而且在越靠前的阶段,获得收益越容易,投入和收入的性价比越高。排除市场波动,其实规划在项目的全周期过程中起到了盈利的决定性作用。

后面大运营兴起,运营需要协调各个部门,了解全专业事项,统筹大局,在15年后各大公司,运营总的排名基本是第二或者第三负责人的位置上,究其原因,其实是当营业足够大时,需要在宏观上协调资源,不过大多数运营都做成了偏计划,偏现金流,或者偏助理的角色,真正起到大运营角色的,可谓寥寥无几。

地产风头最盛的几年投资是最受人尊敬的,谈的都是十几亿,上百亿的项目,尤其涉及到产业勾地,让人自信心爆棚,眼界得到极大的开阔。一个项目在投资阶段基本就是对项目的模拟操盘,往往光谈判模式就关系到几千万上亿的利润,项目赚不赚钱,赚什么量级的钱,都在投资阶段已经注定。

到了21年初三道红线的出台后,现金流就是地产的生命线。融资能力差的企业,银行放款难度加大。原来高周转,高负债,发展快速的企业,现金流断裂,裁员降薪大面积出现,地产的金融属性越发突出,并被地产人所深刻的体会。

到了后疫情时代,央企国企优势更加明显,也更加被信赖。民企特别有些的例如龙湖融创(我一直认为融创能度过难关)会更加注重现金流,品质和服务。

还有一些在过程中没有提及的专业,例如:成本、前期、人力、风控、客户研究、客户服务也都很重要。例如客户研究对客户的精准把握,成本的全成本管理,好钢要用在刀刃上,客户服务对后期口碑树立和长远发展的好处,前期可短时间促进项目的推动并创造效益,不可或缺的人力组织,以及最后严守底线的风控。

前段时间看到一篇天涯10年开始的帖子,是非地产人的分析及预测,很多对后市的预测都一语中的。而其分析推断的依据是历史,获益良多。以史为鉴,可以知兴替。古人诚不欺我。

总的来说:

黄金时期:工程,前期(在那个年代前期创造的价值是无法衡量的,当然,一般也是老板或者区域老大出手)

白银时期:营销、规划设计、运营(这个时候各种理论特别多,例如全成本概念。白银和黄金最大的区别是专业度越来越高)

活下去时期:财务,融资能力

后疫情时代:基因,以及产品和服务,但重点是基因吧。

最近赋闲在家。翻看以前的文件,很多感触。回想以前的工作,觉得有些事情可以做得更好;或者以前觉得做得对的,现在复盘,发现当时太过意气用事;又或者由于信息量和眼界的原因,做了不少想当然的决定。

最近开始给女儿讲二十四史了,自己先看,看完给她讲,很是幸福。